Nous sommes tous au fait de l’augmentation considérable des prix de l’immobilier. À l’heure actuelle, il est très difficile pour une famille à faibles revenus de pouvoir se payer un logement décent en ville sans y consacrer la majeure partie de son salaire. Pour en savoir plus sur la crise du logement à Bruxelles, nous avons rencontré Thomas Dawance, chargé de projet au sein de l’asbl Community Land Trust Bruxelles (CLTB) depuis sa création en décembre 2012. Cette association donne la possibilité aux personnes avec peu de moyens de devenir propriétaires en séparant la valeur foncière de la valeur du bâti d’un bien. Thomas Dawance s’occupe plus particulièrement de la coordination du premier projet du CLT : “Le Nid” qui concerne la rénovation de 7 logements basse énergie d’un immeuble situé à Anderlecht.

Le GSARA a suivi de près l’évolution du projet CLTB avec notamment la réalisation de deux films : Terrain à NE PAS vendre et Comme un escargot…L’interview de Thomas Dawance sur la crise du logement est complétée par une partie dédiée au travail filmique autour du Community Land Trust de Bruxelles.

Pourquoi est-il plus difficile aujourd’hui de devenir propriétaire à Bruxelles ?

La crise du logement est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier. Ces derniers ont pratiquement quadruplé entre 1994 et 2014, même si la tendance s’est un tout petit peu affaiblie depuis le début de la crise en 2008. Parallèlement à cela, on assiste à une stagnation et même parfois à une diminution des revenus des ménages. Il y a un fossé de plus en plus grand qui se creuse entre ces deux paramètres. On constate que la part du revenu des ménages utilisée pour se loger (en prenant en compte le loyer, la garantie locative, l’assurance, les petits frais d’entretien et surtout les charges énergétiques) peut atteindre 60% à 70% chez les plus pauvres. Le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH) estime que près de 30% de la population bruxelloise se retrouve dans cette situation. La crise du logement se traduit par l’impossibilité d’accéder à des prix corrects. Il est également très difficile pour une personne à faibles revenus de convaincre une banque de lui prêter de l’argent. On ne prête qu’aux riches en temps de crise…

Quelles sont les initiatives, selon vous, qui pourraient mener à une disparition de la crise du logement ou en tout cas à une amélioration de la situation ?

Selon les tendances politiques, le type de réponse diffère. En général, il y a deux grandes visions. La gauche a plutôt tendance à dire qu’il faut produire plus de logements sociaux et les encadrer. Selon elle, si l’on construit un plus grand nombre de logements publics, cela entraînera, par contagion, une diminution des prix du marché. Cette solution a été adoptée, par exemple, aux Pays-Bas. Une proposition qui se heurte cependant à plusieurs problèmes: le manque de ressources foncières à Bruxelles, le coût de réhabilitation, le peu de terrains à bâtir qu’il reste dans notre capitale et le refus des habitants des communes aisées de voir des logements sociaux se construire à côté de chez eux. Les politiques de droite, de leur côté, ne sont pas favorables à la régulation du marché du logement. Pour elles, il s’agit d’un problème de revenus et d’accessibilité et déclarent qu’il ne faut pas pour autant stigmatiser les propriétaires. Leur solution est de donner individuellement des moyens supplémentaires aux ménages en octroyant aux plus pauvres un chèque logement ou une allocation de loyer qui permettrait de faire diminuer le montant de leur loyer.

Quel est votre avis personnel sur la question ?

Pour moi, la solution idéale serait d’arriver à un encadrement des loyers et à une régulation du marché. Il faut à la fois exiger des propriétaires, des standards de qualité et des critères de prix. Pour y arriver, soit on bloque les loyers et on empêche l’augmentation des prix, soit on donne des incitants fiscaux aux propriétaires qui mettent leurs biens en location à bas prix. L’encadrement des loyers est une mesure régulièrement évoquée en politique mais elle n’a jamais vraiment été mise en œuvre. Des blocages de loyers ont cependant déjà été organisés mais n’ont pas vraiment empêcher l’augmentation des prix. De plus, cela permettait aux propriétaires qui pratiquaient déjà des prix bien trop élevés de continuer dans cette direction et les bailleurs qui louaient leur bien à très bas prix se retrouvaient en difficulté. Fondamentalement, encadrer les loyers et produire plus de logements constitue les deux pistes les plus souhaitables.

Est-il indispensable de devenir propriétaire aujourd’hui ?

C’est un grand débat culturel. On dit souvent que le belge a une brique dans le ventre. Ce proverbe ne s’applique peut-être pas tellement à Bruxelles mais plutôt à la Wallonie et à la Flandre où pratiquement 80% à 90% des ménages sont propriétaires. A Bruxelles, on recense entre 50% et 55% de propriétaires. Il est important dans une ville de pouvoir se loger dignement et avec une certaine flexibilité. Or, pour beaucoup de ménages et plus particulièrement pour des ménages immigrés ou d’origine immigrée, la situation est différente. Ils sont d’ailleurs les premières victimes du marché locatif en louant les logements de moins bonne qualité à des prix plus élevés. Le marché locatif est devenu tellement dur que beaucoup de ces familles ont cherché à pouvoir accéder à la propriété. Depuis les années 1980, les principaux ménages à acquérir un bien sont soit belges d’origine marocaine soit turque (ce qui représente les deux communautés extra-européennes les plus représentées à Bruxelles). Malheureusement, il devient quasi impossible aujourd’hui pour ces ménages d’accéder à la propriété puisque les prix ont augmenté de manière exponentielle. Cependant, si certaines personnes décident d’acquérir un bien tellement cher en étant obligés d’y habiter dans de mauvaises conditions et sans pouvoir le rénover, on pourrait à ce moment penser qu’il est préférable de mettre l’accent sur du locatif de bonne qualité.

Quels sont les avantages à devenir propriétaire ?

Premièrement, la propriété nous permet d’épargner. Le CLT milite pour que les personnes les plus pauvres aient également le droit de constituer une épargne. Cependant, on voit que dans l’accès à la propriété, il y a des tas de difficultés. Actuellement, les ménages sont beaucoup plus mouvants : il y a plus de séparations et de ménages recomposés. Des personnes se retrouvent dans le locatif parce que leur situation sociale et familiale est instable. Il faudrait trouver des solutions pour que la notion de propriété s’adapte à ces réalités. Aussi, l’idée de pouvoir devenir propriétaire, d’avoir la capacité d’épargner, de pouvoir s’impliquer dans un projet de vie sont des choses très positives et très structurantes pour l’individu. On s’approprie beaucoup plus facilement un logement en propriété. On le choisit, l’achète, le rénove, alors que dans le logement social, après une longue attente, on nous attribue un logement et c’est à prendre ou à laisser.

Comment se positionne le CLT par rapport aux logements sociaux ?

Entre les années 1910 et les années 1970, on a construit un très grand nombre de logements sociaux. À partir des années 1980-1990, la tendance a fortement diminué. Entre 2000 et 2009, on a construit 338 nouveaux logements sociaux dans toute la région. Le privé en produit 2500 par an ! En Europe, la tendance libérale ou néo-libérale des marchés  cherche à tout privatiser y compris le logement social. On souhaite attirer la classe moyenne et déporter le problème de la pauvreté sans le traiter réellement. Le CLT milite pour que dans un marché libéralisé, nous essayions de conserver une maîtrise foncière.

Cependant, le CLT questionne le logement social sur principalement deux points. Premièrement, dans le social, on offre l’accès à un logement à prix modéré à des ménages qui se retrouvent dans le besoin. Néanmoins, ils payent un loyer dont ils ne récupéreront jamais un centime et ne peuvent pas constituer une véritable épargne. Bien qu’ils n’allouent plus 70% de leurs revenus dans leur loyer, la mobilité résidentielle reste très compliquée. Quand on vit dans un logement social, on y reste. Cependant, le précédent Ministre du logement a imposé que l’on vérifie tous les 9 ans les conditions d’attribution du logement social. Le CLT s’assure que l’hypothèque à rembourser corresponde plus ou moins à un loyer social. Il permet aux acheteurs de réaliser la même économie au quotidien que s’ils occupaient un logement public. Lors de la vente, ces ménages ne recouvreront pas entièrement la plus-value mais ils récupéreront au moins leur investissement. Il ne s’agit plus d’un loyer perdu.  De plus, le principe du CLT permet aux héritiers de récupérer un bien ce qui n’est pas le cas dans le logement social.

Deuxièmement, dans le logement social, ce sont des sociétés qui construisent les logements et qui les mettent à disposition du public selon une liste anonyme. Il y a 44 000 personnes sur la liste d’attente et 39 000 logements sociaux. Ces anonymes ne participent pas du tout à l’élaboration de l’habitat dans lequel ils vont vivre. Au CLT, une fois qu’on a identifié un endroit à rénover ou un terrain, on élabore un programme de base. Toutes les personnes inscrites sur notre liste d’attente ont participé aux assemblées annuelles, ont déjà épargné et se sont vus offrir des formations pour se préparer à l’esprit de conception et d’application collective dans leur habitat. Elles vont ensuite participer au choix de l’architecte, de celui de l’entreprise, aux décisions et au suivi de chantier. Au final, lorsqu’elles arrivent réellement dans le projet, elles se connaissent déjà, des amitiés se sont formées. Ces personnes ont atteint une maturité collective et peuvent prendre des décisions ensemble. Le CLT propose une espèce de partenariat public/privé un peu original où les propriétaires viennent avec une partie de l’investissement et où le pouvoir public finance seulement une partie du projet qui correspond à l’achat du sol.

Avec la naissance d’initiatives comme le CLTB, n’assiste-t-on pas à une déresponsabilisation de l’État et à une diminution du nombre de logements sociaux construits ?

Je pense qu’il est important de pouvoir s’investir pleinement dans un projet d’habitat mais une initiative comme le CLT ne fonctionnerait de toute façon pas sans le Fonds du Logement. L’État est encore très présent puisqu’il permet, via cette société subsidiée, à des personnes à faibles revenus d’emprunter alors que les banques privées, dans 95% des cas, ne leur prêteraient pas d’argent. On reste dans une politique très encadrée. Certains diront même que le CLT coûte cher. Forcément, on a laissé les prix flamber et si le CLT veut acheter des terrains pour construire, il doit s’adapter au prix du foncier et de la construction actuelle. Le but est de pouvoir sortir des pièges du logement social qui est peut-être, à certains moments, un peu trop paternaliste à savoir qu’il constitue une réponse pour le pauvre, jusqu’à la fin de ses jours, et recommence le travail avec les suivants sans qu’il y ait une réelle possibilité d’émancipation. Lorsque le CLT achète des terrains, il se compromet à ne jamais les remettre aux logiques du marché. Il s’agit d’une politique de maîtrise foncière au même titre que celle du logement social qui est un logement détenu et maîtrisé par les pouvoirs publics. Néanmoins, les autorités revendent certains de ces logements sociaux et déconstruisent complètement leur politique. Le CLT constitue une meilleure garantie afin d’obtenir l’implication du pouvoir politique sans pour autant qu’elle soit totale : le conseil d’administration du CLT est en effet composé des bénéficiaires du projet, de personnes du quartier et des autorités publiques (chaque acteur détient un tiers du pouvoir de décision). De plus, le CLT est censé coûter moins cher puisque les propriétaires amènent eux-mêmes directement une partie de l’investissement et peuvent continuer à investir s’ils en ont les moyens. Dans le logement social, tout restera toujours à charge de la société. Les sociétés de logement social ont d’ailleurs, dans les 30 dernières années, perdu leur capacité à rénover et à construire.

Pensez-vous que le projet du CLT pourra continuer à s’étendre et devenir de plus en plus répandu dans le secteur de l’immobilier ?

C’est ce que l’on espère. La crise du logement s’accroît tellement qu’on a des chances de s’étendre. Il y a 5 ou 6 ans quand on a développé l’idée, on nous prenait pour des fous en nous disant que ce modèle anglo-saxon ne pouvait pas s’appliquer à notre réalité. Aujourd’hui, tous les secteurs qui touchent à l’immobilier commencent à comprendre l’intérêt de la maîtrise foncière à long terme, l’intérêt d’impliquer les habitants et l’intérêt d’avoir des outils anti-spéculatifs à la revente. Si on arrive à mener nos premiers projets à terme, nous serons sans doute davantage soutenus. Cependant, nous avons tout de même développé un modèle qui est fort dépendant des pouvoirs publics : nos subsides sont publics et c’est ce qui nous fragilise. Si, à un moment donné, un parti politique au pouvoir nous dit d’arrêter, nous aurons de gros problèmes de financement. Cela dépendra des objectifs politiques de notre gouvernement et pas uniquement de la pertinence de notre projet.  Aujourd’hui, je  suis à moité rassuré lorsque le gouvernement dans sa déclaration de l’an dernier souhaitait réévaluer le Community Land Trust et éventuellement transférer le dispositif au Fond du Logement ou à Citydev. Le CLT apparaît comme une vraie alternative possible et d’ailleurs, il est rare que des alternatives soient autant soutenues publiquement. J’espère que la confiance du gouvernement va être maintenue car c’est grâce aux moyens publics qu’on peut réinvestir les politiques.

Propos recueillis par Ophélie Marcil. 

Le Community Land Trust de Bruxelles à l’image

Le premier film, Terrain à NE PAS vendre (réalisé et produit par le GSARA en 2013), diffusé lors des journées portes ouvertes du projet en 2013, reprend les premières étapes du projet du Community Land Trust, inédit à Bruxelles. Offrant un aperçu de la réalisation de cette initiative participative dans laquelle collaborent activement les associations et les familles qui deviendront propriétaires, le film permet de faire découvrir une alternative prometteuse pour la problématique du logement à Bruxelles. Il nous montre qu’un logement accessible à tous, avec une gestion participative, adaptée aux enjeux urbains et économiquement viable est possible.

Terrain à NE PAS vendre – Community Land Trust à Bruxelles from GSARA asbl on Vimeo.

Le deuxième film, Comme un escargot (réalisé et produit par le GSARA en 2014), présente la suite du projet et suit les familles qui participent à cette merveilleuse aventure, fruit de la persévérance et de la motivation de chacun des intervenants. Le film accompagne ces futurs habitants dans leur chemin pour accéder à un logement. Des paroles qui naissent du vécu, de la précarité et de l’isolement à l’espoir et l’envie de construire un avenir commun. Un film pensé comme un outil pour les mal-logés, le monde politique et associatif. Un message pour tous les habitants placé dans un bouteille jetée dans ce désert de béton qu’est la ville où les oasis ne sont pas toujours des mirages. A l’occasion du passage en Belgique de John Davis, expert des Community Land Trusts aux États-Unis, ce film a été diffusé lors d’une soirée dédiée à ce modèle de logement innovant, ouverte au grand public, et organisée par le CLTB en collaboration avec Brussels International.

Comme un escargot… from GSARA asbl on Vimeo.

Du point de vue de la réalisation, le premier film, Terrain à NE PAS vendre, a pour vocation d’expliquer le fonctionnement du CLTB et son organisation. Par la suite, il était important de récolter le point de vue des personnes qui subissent la crise du logement et qui décident de choisir l’alternative du CLT. Elles allaient devenir les personnages principaux du deuxième film, Comme un escargot. Un travail d’immersion a été pensé et mis en place : le réalisateur, Benjamin Durand, s’est rendu sans la caméra pour participer aux réunions hebdomadaires du CLT dans le but d’observer les relations qu’entretiennent les familles entre elles, faire accepter la caméra et repérer les futurs personnages.

Il a été décidé de ne pas utiliser de voix off car l’idée était de plonger le spectateur dans les réunions. Il est plus facile de provoquer un effet d’immersion sans le off. L’essentiel du film est rythmé par les réunions qui ont l’avantage d’expliquer le projet sans qu’une voix ne soit nécessaire.

L’équipe du GSARA a suivi tout le processus afin de présenter un point de départ et un point final. La tâche pouvait s’avérer compliquée car les temps sont très longs, notamment celui de la construction. Le film explore à la fois le moment symbolique de la réunion juste avant la signature du compromis de vente et le choix de l’architecte. Il était important de montrer le processus et le temps cinématographique pendant ces temps réels. Le tournage s’est déroulé pendant près de cinq mois.